成功案例
房屋买卖合同案代理词
作者：李书华 律师 时间：2011年03月20日
代理词
尊敬的审判长、审判员：
依照有关法律规定，受内蒙古义源律师事务所的指派和上诉人王汉生的委托，参与了本案的诉讼活动。庭前，我们认真听取了被代理人的陈述，并进行了相关证据的收集、整理和调查。通过今天的庭审举证质证及法庭辩论，代理人现发表如下代理意见：
一审法院认定事实错误，请求二审法院予以改判，支持上诉人的诉讼请求
一审法院认定事实为：2003年9月6日，上诉人王汉生与被上诉人蔡东良签订《升升大厦三、四楼买卖合同》，被上诉人以人民币100万元的价款买下被上诉人在开鲁县开鲁镇内升升商业大厦三、四层的所有权。合同约定合同签订日被上诉人首付房款35万元，剩余的65万元在2004年1月20日支付15万元,2005年2月22日支付50万元,其中合同第十条和第十四条明确约定:房款必须交给王汉生本人,在房款全部付清前,不得将楼房产权过户给第三人，合同第十七条还规定，蔡东良如违背合同第九条、第十条、第十四条的规定，王汉生有权解除合同，收回产权。该合同签订后，蔡东良交付35万元购房款。双方于2003年9月24日办理了该楼房的产权转移手续。2003年9月8日，上诉人收到了开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁决书，该裁定书裁定内容为：“将上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的债权65万元予以扣押”。2009年11月30日，上诉人因被上诉人“剩余房款65万元未给付”给被上诉人送达《解除房屋买卖合同通知书》，提出解除与被上诉人的房屋买卖合同。
法院在这个事实基础上认为：原被告对开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁定书均没有提出异议，也没有依据《升升大厦三、四楼层买卖合同》给付、索要剩余房款六十五万元，视为原被告认同了开鲁县人民法院对《升升大厦三、四楼层买卖合同》中剩余房款六十五万元的扣押，”进而认定“原告自合同签订日至今没有将剩余款六十五万元交给王汉生，依法不属于违约行为。”依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，九十六条之规定，判决“被告王汉生给原告制发的《解除房屋买卖合同通知书》无效。
错误之一：原开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁定书将上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的债权65万元予以扣押，主体错误。合同相对人是被上诉人蔡冬良，而不是通辽市大上海制衣有限责任公司，通辽市大上海制衣有限责任公司与上诉人之间没有任何的债权债务关系。法院如果真的依据这个裁定执行通辽市大上海制衣有限责任公司，也是无法执行的。
错误之二：开鲁县财政局一直未申请执行。原告的财政局本应在判决生效后一年内申请执行，在执行期限内并没有提出申请，导致这个判决已过执行期限而无法执行。
错误之三：被上诉人未履行给付65万元房款义务。无论是被上诉人蔡冬良还是其作为股东的通辽市大上海制衣有限责任公司，在2003年至今没有主动履行给付65万元房款义务，也没有向相关部门提存，故被上诉人主张没有违约的说法不成立。实际被上诉人正钻了法院错误裁定的空子，坐收渔翁之利。
错误之四：一审法院认定被上诉人的抗辩理由成立是错误的。被上诉人在答辩中称，其是通辽市大上海制衣有限责任公司的股东，法院扣押通辽市大上海制衣有限责任公司的债权即是其本人债权的说法十分荒谬，是混淆了公司人格和股东人格，尽管该买卖标的的房屋已经作为被上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的出资，但买卖合同的相对人依然是蔡冬良而非通辽市大上海制衣有限责任公司，况且法院只是扣押的65万元债权，并不是房屋本身，债权物权不能混为一谈。
实际上，上诉人王汉生是与被上诉人蔡冬良签订的升升大厦三、四楼层买卖合同，合同相对人是蔡冬良而非通辽市大上海制衣有限责任公司。而开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁定书将上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的债权65万元予以扣押，是主体错误。对一个错误的扣押裁定，上诉人王汉生没必要提出异议。况且开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事判决书早已生效，但作为原告的财政局在执行期限内并没有申请执行，导致这个判决已过执行期限而无法执行。也就是说，开鲁县人民法院的扣押裁定因为主体错误而将成为难以执行的一纸空文，被上诉人蔡冬良由于一直没有履行给付65万元余款，给上诉人造成了重大损失。在开鲁县人民法院（2010）开执字第186号执行通知书中，要求上诉人承担银行同期贷款利率二倍罚则，向开鲁县财政局支付未履行义务利息。由此可见，上诉人不但要损失几年来65万元房款利息，还要双倍支付利息，显然是不公平的。在财政局怠于行使权利、被上诉人又不履行给付房款义务的情况下，上诉人作为合同一方当事人提出解除合同，合情、合理、合法。一审法院违背事实作出的认定和判决是完全错误的判决，故请求二审法院依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。
尊敬的审判长、审判员：
依照有关法律规定，受内蒙古义源律师事务所的指派和上诉人王汉生的委托，参与了本案的诉讼活动。庭前，我们认真听取了被代理人的陈述，并进行了相关证据的收集、整理和调查。通过今天的庭审举证质证及法庭辩论，代理人现发表如下代理意见：
一审法院认定事实错误，请求二审法院予以改判，支持上诉人的诉讼请求
一审法院认定事实为：2003年9月6日，上诉人王汉生与被上诉人蔡东良签订《升升大厦三、四楼买卖合同》，被上诉人以人民币100万元的价款买下被上诉人在开鲁县开鲁镇内升升商业大厦三、四层的所有权。合同约定合同签订日被上诉人首付房款35万元，剩余的65万元在2004年1月20日支付15万元,2005年2月22日支付50万元,其中合同第十条和第十四条明确约定:房款必须交给王汉生本人,在房款全部付清前,不得将楼房产权过户给第三人，合同第十七条还规定，蔡东良如违背合同第九条、第十条、第十四条的规定，王汉生有权解除合同，收回产权。该合同签订后，蔡东良交付35万元购房款。双方于2003年9月24日办理了该楼房的产权转移手续。2003年9月8日，上诉人收到了开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁决书，该裁定书裁定内容为：“将上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的债权65万元予以扣押”。2009年11月30日，上诉人因被上诉人“剩余房款65万元未给付”给被上诉人送达《解除房屋买卖合同通知书》，提出解除与被上诉人的房屋买卖合同。
法院在这个事实基础上认为：原被告对开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁定书均没有提出异议，也没有依据《升升大厦三、四楼层买卖合同》给付、索要剩余房款六十五万元，视为原被告认同了开鲁县人民法院对《升升大厦三、四楼层买卖合同》中剩余房款六十五万元的扣押，”进而认定“原告自合同签订日至今没有将剩余款六十五万元交给王汉生，依法不属于违约行为。”依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，九十六条之规定，判决“被告王汉生给原告制发的《解除房屋买卖合同通知书》无效。
错误之一：原开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁定书将上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的债权65万元予以扣押，主体错误。合同相对人是被上诉人蔡冬良，而不是通辽市大上海制衣有限责任公司，通辽市大上海制衣有限责任公司与上诉人之间没有任何的债权债务关系。法院如果真的依据这个裁定执行通辽市大上海制衣有限责任公司，也是无法执行的。
错误之二：开鲁县财政局一直未申请执行。原告的财政局本应在判决生效后一年内申请执行，在执行期限内并没有提出申请，导致这个判决已过执行期限而无法执行。
错误之三：被上诉人未履行给付65万元房款义务。无论是被上诉人蔡冬良还是其作为股东的通辽市大上海制衣有限责任公司，在2003年至今没有主动履行给付65万元房款义务，也没有向相关部门提存，故被上诉人主张没有违约的说法不成立。实际被上诉人正钻了法院错误裁定的空子，坐收渔翁之利。
错误之四：一审法院认定被上诉人的抗辩理由成立是错误的。被上诉人在答辩中称，其是通辽市大上海制衣有限责任公司的股东，法院扣押通辽市大上海制衣有限责任公司的债权即是其本人债权的说法十分荒谬，是混淆了公司人格和股东人格，尽管该买卖标的的房屋已经作为被上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的出资，但买卖合同的相对人依然是蔡冬良而非通辽市大上海制衣有限责任公司，况且法院只是扣押的65万元债权，并不是房屋本身，债权物权不能混为一谈。
实际上，上诉人王汉生是与被上诉人蔡冬良签订的升升大厦三、四楼层买卖合同，合同相对人是蔡冬良而非通辽市大上海制衣有限责任公司。而开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事裁定书将上诉人在通辽市大上海制衣有限责任公司的债权65万元予以扣押，是主体错误。对一个错误的扣押裁定，上诉人王汉生没必要提出异议。况且开鲁县人民法院（2003）开民初字第0270号民事判决书早已生效，但作为原告的财政局在执行期限内并没有申请执行，导致这个判决已过执行期限而无法执行。也就是说，开鲁县人民法院的扣押裁定因为主体错误而将成为难以执行的一纸空文，被上诉人蔡冬良由于一直没有履行给付65万元余款，给上诉人造成了重大损失。在开鲁县人民法院（2010）开执字第186号执行通知书中，要求上诉人承担银行同期贷款利率二倍罚则，向开鲁县财政局支付未履行义务利息。由此可见，上诉人不但要损失几年来65万元房款利息，还要双倍支付利息，显然是不公平的。在财政局怠于行使权利、被上诉人又不履行给付房款义务的情况下，上诉人作为合同一方当事人提出解除合同，合情、合理、合法。一审法院违背事实作出的认定和判决是完全错误的判决，故请求二审法院依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。
